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经济不雅察网 记者 田国宝 10 月 20 日下昼，在北京一个房地产步地营销中心，销售东说念主员李月告诉看房的客户，110 肤浅米户型可选的房东要在中高层，一二层和顶层还是一起卖完，低层中仅有五层和六层清退出来的几套房源。
一栋住宅楼，每个楼层的售价王人不同，一般来说，楼层越高，价钱越高。一二层和顶层价钱相对较低，次顶层售价最高，因为视线和采光相对较好，又幸免了顶层可能出现的漏水、保温隔热等问题。
李月说，以往，中高层户型卖得较好，低层不好卖。但最近一段时分，她发现，购房者的偏好似乎变了，本来抢手的中高层去化较慢，尤其是次顶层，赫然滞销；本来不好卖的一层、二层和顶层反而造成抢手货。
有相同感受的不仅仅李月，一家头部房企的北京区域营销厚爱东说念主告诉经济不雅察网，无论是她厚爱销售的步地，照旧与同业调换得知的信息，"次顶层不好卖"的情况浩荡存在，这一状态此前并未几见。
偏好变了
"十一"假期，李月带着一双老年配偶看房，对方看上三居室户型，但不心爱住高层，更倾向一楼的屋子。李月一查销控表，发现一二层的房源还是一起被锁定。
房源被锁定，意味着屋子还是有客户预定或购买，无法再下订。李月将情况如实告诉老年配偶，思买一楼的屋子，只可等退清房源，不保证一定能买到。
老年配偶且归磋商了一下，第二天再次来到售楼处找到李月说，若是一二层还是没房，三四层也不错沟通。
李月再次查询销控表，发现三四层和顶层的房源也一起被锁定，五六层只剩下两三套房源，但七层至次顶层还有多数的可选房源。由于不心爱高层，最终老年配偶缺憾地走了。
看着笔直的客户飞走，李月有些沉闷，她带着疑问找到步地销售厚爱东说念主，对方告诉她，被锁定的房源均有客户下订，并莫得其他原因。这让李月意志到，客户如实偏好低层楼。
李月处所的楼盘共有 9 栋楼，总层高 9 层的有两栋，总层高 11 层的有 7 栋；户型有三种，区分是 90 肤浅米的两居室、110 肤浅米的三居室和 120 肤浅米的四居室。开盘三个月以来，去化率跨越 50%。
9 月下旬以来，央行、住建部等有关部委出台了包括裁减首付比例、减轻限购等一系列楼市新政，带动楼市成交上行。李月处所的楼盘也不例外，去化的房源中有一泰半是 10 月销售的。
从 10 月的成交来看，110 肤浅米的三居室卖得最佳真实迷奸女高中生，1 — 4 层及顶层的总共房源均已售罄，5 — 6 层仅有少许清退出来的房源。中高层的可选房源较为裕如，尤其是次顶层，销量唯有个位数。
120 肤浅米的四居室可选房源较多，每一层王人有房源，但低层和顶层卖得更好一些，而中高层去化率相对较低；90 肤浅米两居室仅有二三十套，"十一"假期前还是一起售罄。
李月告诉经济不雅察网，一二层和顶层房源占一起房源比重在四分之一傍边，限度刻下还是孝顺了三分之一的成交量；次顶层房源占比在 8% 傍边，为成交量孝顺的比例在 5% 傍边。
上述头部房企北京区域营销厚爱东说念主告诉经济不雅察网，本年下半年以来，她处所区域也温顺到这一变化，每周、每月的营销统计报表中，多数步地卖得最佳的均为低层房源，中高层尤其是次顶层越来越难卖了。
"固然低层和中高层房源王人有销售，但举座的销售规定是从低层房源冉冉向高层房源鼓励。"该厚爱东说念主说，并非总共步地王人得当这一趋势，这一变化主要取悦在单价 8 万元 / 肤浅米以下的步地。
价钱明锐
在昔日很长的时分里，一个房地产步地起首卖掉的王人是楼层相对较好的中高层房源，终末剩下的多为低层和顶层房源。
往往，一栋楼的价钱由低向高轮番是一层、二层、顶层、三层至次顶层，每升一层楼，单价贵几百元。一二层和顶层房源由于不好卖，订价相对较低。
耕作商为了提高一二层和顶层的去化率，一般会为一层房源施济花圃或地下室等，为顶层房源施济阁楼或露台。这些设施升迁了房源的附加值，更易于出售及卖出好价钱。
智慧树在线教育平台李月处所楼盘的一层和顶层莫得独特施济面积，一二层和顶层等传统去化较难的房源，与中高层房源存在较大的价钱差距。
以李月处所步地某一栋楼的 120 肤浅米四居室为例，综划算下来，顶层房源总价比次顶层低廉 45 万元；二层房源总价比次顶层低廉 85 万元，一层房源总价比次顶层低廉 150 万元。
相同的户型步地，相同的使用面积，楼层之间纷乱的价差让低层房源具备更高的性价比，起首售罄的是传统最难销售的房源，以往畅销的中高层房源反而越来越难卖了。
李月处所项见地备案均价在 6 万元 / 肤浅米傍边，这一销售价钱面对的大部分是改善型客户，他们的购房预算受限于二手房商场行情，因此对价钱尽头明锐，更状态追求高性价比的房源。
不同收入群体对价钱的明锐过程不同，并非总共购房者均对价钱明锐。
上述头部房企北京区域营销厚爱东说念主发现，她厚爱销售的几个楼盘中，单价 8 万元 / 肤浅米以上的步地，卖得最佳的依然是中高层；一二层和顶层的房源相同存在去化贫寒。
她与同业调换也发现，单价跨越 8 万元 / 肤浅米的豪宅类步地，中高层及次顶层房源并莫得因为价钱高而卖得不好，仍然是购房者优先遴荐的房源。
此外，据她先容，一些远郊区的步地，由于购房者主要来自本区域，固然步地售价也低于 8 万元 / 肤浅米，但中高层房源不好卖的情况并不赫然，起首卖掉的险些王人是楼层好的房源。
联动效应
连年来，一二线城市楼市的需求群体冉冉演变为以改善型需求为主。李月先容，她处所楼盘的成交客户中，改善型需求占比跨越九成。有些购房者虽为初度置业，但亦然通过父母名下房产置换而来。
李月说，多数购房者更但愿遴荐中高层房源，但购房预算卡在一定区间内，楼层之间价钱差距相对较大，购房者依靠个东说念主收入升迁首付和月供的技能有限，一定过程限度了遴荐边界。
楼市新政出台前，由于商场成交冷淡，一部分置换客户思要快速卖掉老屋子，早日购买新址，就需要降价出售；尤其是老屋子还没卖掉但还是交了新址订金的客户，为了在规如期限内凑够首付款，不得不降价卖掉老屋子。
在这种情况下，北京二手房价钱浩荡下落，跌幅远远高于新址，部分区域的"老破小"价钱跌幅跨越四成。房价捏续下落又进一步加重了购房者的不雅望心绪，尤其所以二手房为主要浪费对象的刚需客或初度置业群体。
李月说，二手房价钱下落意味着部分改善型客户购房预算下降。比如，原来的老屋子商场价是 300 万元，那么改善型客户的购房预算不错到 500 万元傍边；但若是老屋子价钱降至 200 万元，就只可遴荐三四百万元的屋子。
一朝预算下降，购房者将濒临两种遴荐：一种是换步地，凭证预算再行采选新楼盘；另一种是不换步地，遴荐楼层较差的房源。
上述头部房企北京区域营销厚爱东说念主说，大部分改善型需求不会安闲换步地，因为"不愿意"，但会凭证我方的积累和收入适合转换意向房源的面积和楼层，比如本来盘算买四居室，刻下只可买三居室。
除了"不愿意"真实迷奸女高中生，购房者不肯更换步地更多是出于推行利益的考量。在房地产回来居住属性的布景下，跟着多数投资客的离场，新址和二手房来回量大幅下降，区域间价钱分化也在握住加重。对购房者来说，遴荐项见地意旨，远比遴荐楼层伏击。